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《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 劉德炳|北京報(bào)道
四天長(zhǎng)一層——廣州20年前提出的珠江新城雙子塔中的東塔，如今正以這樣的速度日漸挺拔。8根500米高的鋼柱，將擎起這座高約530米的“廣州第一高樓”。
據(jù)摩天城市網(wǎng)發(fā)布的2012年《摩天城市報(bào)告》顯示，若采用152米為統(tǒng)計(jì)基線的美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，截至2012年，美國(guó)有533座摩天大樓，中國(guó)則有470座摩天大樓。但中國(guó)在建摩天大樓還有332座，占全球在建的摩天大樓的87%。預(yù)計(jì)至2022年，中國(guó)摩天大樓總數(shù)將達(dá)1318座，是美國(guó)536座的2.5倍，其中80%將建在中小城市。
這股興起于上世紀(jì)30年代美國(guó)的高樓建造熱潮，正席卷中國(guó)的大江南北。
平地起高樓，直插云霄、與天相接，成為一座城市的地標(biāo)，甚至圖騰，但這僅僅是故事的一面；另一面，摩天大樓的安全事件頻發(fā)，運(yùn)營(yíng)成難題，一個(gè)城市乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)也可能因摩天大樓熱而陷入“勞倫斯魔咒”。
2013年12月15日，發(fā)生嚴(yán)重火災(zāi)的廣州建業(yè)大廈就是一個(gè)注腳。雖然這座規(guī)劃建設(shè)于上世紀(jì)90年代、近百米的高樓，與20公里外那座即將成為“廣州第一高樓”的超500米建筑簡(jiǎn)直是小巫見大巫，但其在歷史上所暴露出的“高樓病”，依然具有代表性：建業(yè)大廈曾因亞洲金融危機(jī)停工爛尾，工程質(zhì)量問(wèn)題也屢遭投訴，直至一場(chǎng)大火將這座當(dāng)年的高樓燒回了原形。
《摩天城市報(bào)告》顯示，美國(guó)平均每座摩天大樓對(duì)應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1431億元人民幣，而中國(guó)僅為每座436億，產(chǎn)出率僅是美國(guó)的30.5%。爛尾、虧損、無(wú)用空間等問(wèn)題因“高度崇拜”而被忽視。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯指出，世界最高大樓的開工建設(shè)，與商業(yè)周期的劇烈波動(dòng)高度相關(guān)，大樓的興建通常都是經(jīng)濟(jì)衰退到來(lái)的前兆。這一后來(lái)被稱為“勞倫斯魔咒”的“惡性循環(huán)”，會(huì)被中國(guó)打破嗎？
誰(shuí)才是“天下第一”
“省會(huì)高度”排行榜：最高838米，最低290米
長(zhǎng)江武漢段南岸，武昌濱江商務(wù)區(qū)綠地國(guó)際金融城項(xiàng)目一角，高達(dá)數(shù)十米的塔吊正將鋼筋朝地下基坑運(yùn)送，工人們一邊裝鋼筋，一邊綁扎焊接鋼筋。
這里是國(guó)際金融城的核心——武漢綠地中心的施工現(xiàn)場(chǎng)。武漢綠地中心總建筑面積30萬(wàn)平方米，根據(jù)規(guī)劃，這座大樓將高達(dá)606米，共有124層。在2011年動(dòng)工之時(shí)，武漢綠地中心是有望成為世界第三、中國(guó)第二的高樓的。
目前，世界上已建成的最高樓為阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)的迪拜塔，共160層，高828米。中國(guó)第一、全球第二高樓為在建的上海中心，總高度為632米。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，該中心是綠地集團(tuán)打造的有全球影響的摩天大樓之一。
現(xiàn)場(chǎng)的一名工作人員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》介紹，兩年多來(lái)，武漢綠地中心陸續(xù)實(shí)施挖坑、連續(xù)墻、工程樁、土方等工程，主體結(jié)構(gòu)在2014年有望從地下“長(zhǎng)”出地面，預(yù)計(jì)2017年完工。
然而，武漢綠地中心很難保持武漢第一的位置。據(jù)公開資料顯示，位于武漢王家墩CBD的JH0309020地塊，將建設(shè)660米高樓，而在江岸區(qū)沿江商務(wù)區(qū)，一棟坐落于二七片區(qū)的707米高樓也在規(guī)劃中。
對(duì)于即將于2014年竣工交付使用的上海中心(632米)來(lái)說(shuō)，“中國(guó)第一高樓”的寶座也不用多久就會(huì)被別人搶去。競(jìng)爭(zhēng)者不僅來(lái)自于武漢，還有646米的廣東深圳平安國(guó)際金融中心、超700米的山東青島777大廈、838米的湖南遠(yuǎn)大“天空之城”等。
已進(jìn)入前期報(bào)建階段的“天空之城”，是中國(guó)迄今為止最有野心的摩天大樓。不過(guò)，其選址并不在一線城市的市中心，而是在中部省份湖南的省會(huì)長(zhǎng)沙的市郊。遠(yuǎn)大集團(tuán)總裁張躍去年向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，“天空之城”比當(dāng)今“世界第一高樓”迪拜塔還要高10米，投資90億元，設(shè)計(jì)使用壽命長(zhǎng)達(dá)500年，即使9級(jí)地震也能屹立不倒。
相比于其他高樓動(dòng)輒幾年、十幾年的建設(shè)時(shí)間，當(dāng)時(shí)張躍給出的時(shí)間表卻是逆天的：“基礎(chǔ)施工6個(gè)月，地面建筑4個(gè)月。明年(2014年)5月份人就住進(jìn)去了，到7月份的時(shí)候，這里面已經(jīng)是熙熙攘攘、燈火通明、鳥語(yǔ)花香的這么一個(gè)地方了。”
對(duì)于“天空之城”的爭(zhēng)議尚未平息，遠(yuǎn)大迄今為止最有野心的摩天大樓——1008米的“天空二號(hào)”已在山東青島開始籌劃。據(jù)媒體報(bào)道，“天空之城”建成之后，“天空二號(hào)”便會(huì)開始建設(shè)。與此同時(shí)，沙特阿拉伯1001米高的“王國(guó)塔”已于2012年1月動(dòng)工，計(jì)劃2017年完工，在“天空二號(hào)”真正展現(xiàn)在世人面前之前，“王國(guó)塔”將成為世界第一。
“天下第一”頭銜的爭(zhēng)奪戰(zhàn)異常激烈，各地“第一高樓”之爭(zhēng)更是速度驚人。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者通過(guò)走訪、對(duì)照《摩天城市報(bào)告》及公開資料，制作出“2013年全國(guó)省會(huì)城市高度排行榜”，即以一個(gè)省會(huì)城市已建成、在建、規(guī)劃或論證階段的“第一高樓”代表這個(gè)城市的高度并進(jìn)行排名。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，最高的省會(huì)城市是長(zhǎng)沙，高度為838米；最低為哈爾濱，高度為288米。其中，高于600米的有4個(gè)城市，500~600米之間的有11個(gè)城市，400~500米之間的有3個(gè)城市，300~400米之間的有6個(gè)城市，低于300米的只有兩個(gè)城市。
將這份榜單與2012年《摩天城市報(bào)告》對(duì)照發(fā)現(xiàn)，在剛剛過(guò)去的2013年，部分省會(huì)城市的“第一高樓”已經(jīng)刷新。比如在太原，其第一高樓在2012年尚為218米的水岸國(guó)際中心，但在2013年，太原推出了333米高的太原國(guó)際金融中心。
“高樓沖動(dòng)”蔓延
“各大城市興建摩天高樓是一種‘暴發(fā)戶’式的炫耀，也是不自信的表現(xiàn)”
嘆為觀止的是，不僅僅在省會(huì)、直轄市等一二線城市，許多三四線城市也紛紛加入了摩天大樓的建設(shè)熱潮。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者2013年12月在河北省邯鄲市走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在邯鄲東部叢臺(tái)路與東柳大街交叉口東北角，中道國(guó)際廣場(chǎng)將要建邯鄲“第一高樓”。在現(xiàn)場(chǎng)，多個(gè)宣傳展板都寫著“330米，邯鄲新高度”等標(biāo)語(yǔ)。在中道國(guó)際廣場(chǎng)售樓現(xiàn)場(chǎng)，記者看到了一座有些類似北京國(guó)貿(mào)三期(330米)的大樓模型，與該項(xiàng)目已經(jīng)建成的另一座20多層大樓相比，這座330米的摩天大樓格外顯眼。銷售人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，這座摩天大樓現(xiàn)在還沒建設(shè)，有可能在兩年后開工。
在更早的時(shí)候，邯鄲還傳出，要建設(shè)338米高的國(guó)際文化創(chuàng)意大廈。這座預(yù)期中的摩天大樓在邯鄲市中華大街北延以東。不過(guò)，當(dāng)記者來(lái)到這一地塊時(shí)，一點(diǎn)也沒有看到動(dòng)工的跡象，這塊地被鐵皮圍著，已長(zhǎng)滿荒草。
300米高的大樓均未開工，另一座近200米的高樓卻已經(jīng)開始建設(shè)了。
在邯鄲市人民路與光明大街交叉口，記者看到，挖掘機(jī)已經(jīng)挖開一個(gè)大坑，工人們一面利用塔吊打地基，一面綁鋼筋。從這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃圖上，記者看到這是一個(gè)建筑樓群，有兩個(gè)配樓，還有一座高達(dá)45層、超180米的主樓。如今，配樓已經(jīng)露出地面，主樓還處于打地基的階段。
現(xiàn)場(chǎng)工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，這個(gè)項(xiàng)目名為融通國(guó)際，由邯鄲市開發(fā)商河北融通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造，主樓高188米，是邯鄲市目前在建的“第一高樓”，將成為邯鄲市的新地標(biāo)。
忙著建設(shè)摩天大樓的可不只是邯鄲。在廣東東莞，正在規(guī)劃的有480米高的厚街名家具總部大廈和400米高的世貿(mào)中心大廈；在河南洛陽(yáng)，正在規(guī)劃的有368米高的中央商務(wù)區(qū)升龍半島地標(biāo)；在江蘇常州，正在規(guī)劃的有380米高的新龍國(guó)際商務(wù)城。
《摩天城市報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，全球在建的摩天大樓中有87%在中國(guó)，5年后，中國(guó)的摩天大樓總數(shù)將超過(guò)800座，是現(xiàn)在美國(guó)總數(shù)的4倍，其中80%將建在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)。中國(guó)在建及規(guī)劃的摩天大樓投資總額將超過(guò)1.7萬(wàn)億元人民幣。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析稱，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地資源日益稀缺，提高容積率、向天空要空間是必然趨勢(shì)。對(duì)于房企而言，建設(shè)“第一高樓”可以提升企業(yè)品牌，甚至在企業(yè)拿地方面具有優(yōu)勢(shì)；而對(duì)于地方政府，“第一高樓”能直接提升城市形象、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至提升政績(jī)，正是在這一系列因素推動(dòng)下，全國(guó)多地如火如荼地陷入了建設(shè)摩天大樓的熱潮。
對(duì)此，著名職業(yè)經(jīng)理人、港澳資訊CEO唐駿曾在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》發(fā)文指出：“不同的時(shí)代，人們對(duì)高樓的欲望和目的是一樣的，他們都是為了展示自己國(guó)家或者城市強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和科技水平。不斷建設(shè)的一座又一座摩天大樓，除了借此炫耀人類工業(yè)文明和科學(xué)技術(shù)的驕人成就之外，更是想展示這個(gè)國(guó)家和城市的經(jīng)濟(jì)、財(cái)富和時(shí)尚。”
“然而，與當(dāng)年的美國(guó)、日本相比，中國(guó)現(xiàn)在的‘高樓沖動(dòng)’卻是另一番味道。如果說(shuō)上世紀(jì)30年代的紐約需要通過(guò)高樓來(lái)顯示自己的經(jīng)濟(jì)和科技實(shí)力，而日本在60年代通過(guò)建設(shè)高樓來(lái)證明日本戰(zhàn)后的復(fù)蘇，那么當(dāng)今中國(guó)各大城市興建摩天高樓則是一種‘暴發(fā)戶’式的炫耀，更是一種不自信的表現(xiàn)，因?yàn)槟μ齑髽且呀?jīng)不再是技術(shù)、先進(jìn)、時(shí)尚和實(shí)力的唯一象征，這種模式已經(jīng)過(guò)時(shí)了。”
“如果想通過(guò)建造‘世界第一高樓’帶來(lái)‘名片效應(yīng)’，給世人留下一個(gè)城市印象，這是一個(gè)幼稚的思維方式。一個(gè)城市給別人留下沉淀的不是你擁有了‘世界第一高樓’，而是城市的規(guī)劃、交通、環(huán)境等公共服務(wù)，更是這個(gè)城市百姓的精神面貌和素質(zhì)。”
一場(chǎng)大火引發(fā)的高樓安全之憂
防火、防雷、防震、防風(fēng)、防腐蝕、防塌陷……摩天大樓都有高要求
且不論該不該建，事實(shí)是，已經(jīng)有大量的摩天大樓已經(jīng)拔地而起。而對(duì)于已建成的高樓而言，安全性就是第一道危機(jī)。首先，如此高的建筑對(duì)消防安全、建筑質(zhì)量安全等傳統(tǒng)建筑安全應(yīng)對(duì)機(jī)制無(wú)疑是較大的考驗(yàn)。
2013年12月15日下午6時(shí)50分，位于廣州越秀區(qū)起義路217號(hào)的建業(yè)大廈發(fā)生火災(zāi)。廣州消防部門一共出動(dòng)了27個(gè)中隊(duì)、58臺(tái)消防車，約350人在現(xiàn)場(chǎng)處置。次日早晨，大火已基本被撲滅，但樓體仍存坍塌危險(xiǎn)。
經(jīng)查，建業(yè)大廈起火原因?yàn)殡娋�短路。實(shí)際上，這座大樓備有一些消防設(shè)施，然而事發(fā)時(shí)，這些設(shè)施完全沒起到作用，以至于事發(fā)當(dāng)天雖然還在下雨，但依然難以阻止建業(yè)大廈就像一個(gè)起了火的燈籠一樣，被燒得通透。
記者了解到，早在2010年，建業(yè)大廈的小業(yè)主們?cè)驈V東省消防部門投訴，在大廈未進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收和消防驗(yàn)收的情況下，廣州信龍企業(yè)管理有限公司將整棟大廈出租做倉(cāng)庫(kù)。大廈內(nèi)存在亂拉電線行為，甚至有員工在內(nèi)部生明火煮飯。2011年，業(yè)主們?cè)俅蔚綇V州市建委投訴。而就在發(fā)生火災(zāi)一個(gè)多月前，建業(yè)大廈所在的越秀區(qū)，還派出副區(qū)長(zhǎng)帶隊(duì)對(duì)建業(yè)大廈進(jìn)行了督導(dǎo)檢查并且提出了整改要求。
可惜，所有這一切都無(wú)濟(jì)于事。
中國(guó)成達(dá)工程有限公司副總經(jīng)理尹渠軍告訴記者，高層建筑的消防安全性確實(shí)有較大隱患，不過(guò)國(guó)家專門出臺(tái)了消防安全方面的規(guī)定，只要建筑單位按照規(guī)定配置探頭監(jiān)測(cè)設(shè)備、感應(yīng)器、滅火器，另外配置疏散樓梯，能夠在危急關(guān)頭盡量減少損失。而且按照規(guī)定，高樓的門應(yīng)該是可以破門而入的，這樣在有危險(xiǎn)時(shí)便于救人。但實(shí)際上，現(xiàn)在高樓里每間房子的門都十分結(jié)實(shí)，不利于救人。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，建業(yè)大廈火災(zāi)至少暴露了兩方面的安全隱患，一是開發(fā)方、建設(shè)方責(zé)任意識(shí)淡薄，未履行安全生產(chǎn)責(zé)任，致使安全設(shè)施配置不到位，甚至為了追求利潤(rùn)而使用假冒偽劣建筑材料；二是負(fù)有檢查監(jiān)督義務(wù)的一些政府部門監(jiān)督工作不到位，甚至不排除有些部門工作人員主動(dòng)放水。
一位建筑專家表示，在一般建筑中很普通甚至是不成問(wèn)題的問(wèn)題，在超高層建筑中都成了特殊問(wèn)題。“其中，消防問(wèn)題是最可怕的。且不說(shuō)高層建筑對(duì)電力系統(tǒng)的高度依賴，高層建筑有大量縱深的樓梯間、電梯井，如果防火分隔存在問(wèn)題，起火后將像一座座高聳的煙囪。一座100米高的高層建筑，在無(wú)阻擋的情況下，煙氣只用半分鐘就能順著豎向管井?dāng)U散到頂層，速度大約為水平方向的10倍以上。”
北京市消防局負(fù)責(zé)人透露：“高層建筑火災(zāi)救援是一個(gè)世界性難題，消防云梯一般只有100米高，如果300米的高樓出現(xiàn)火災(zāi)，無(wú)法進(jìn)行救援，除非動(dòng)用直升機(jī)滅火，而現(xiàn)今我國(guó)有多少城市消防隊(duì)配備有直升機(jī)？高層逃生的可能幾乎為零。”
除了消防，高層建筑的防雷、防震、防風(fēng)指標(biāo)也要求很高。層級(jí)越高，電擊情況越多，一棟超過(guò)100米的建筑物，一般情況其年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)超過(guò)0.25次；強(qiáng)烈的地震能在一瞬間讓摩天大樓毀于一旦；而強(qiáng)風(fēng)在某些情況下可能是甚于強(qiáng)震的災(zāi)難。此外，由于高處的濕度、風(fēng)力影響，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造、防腐蝕等方面也提出了更高的要求。
據(jù)媒體2013年3月14日?qǐng)?bào)道，深圳建筑市場(chǎng)存在違規(guī)使用不合格海砂現(xiàn)象，海砂中含有氯離子，一旦超標(biāo)，將嚴(yán)重腐蝕混凝土中的鋼筋，破壞建筑的混凝土結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生安全隱患。而開發(fā)商之所以選擇海砂做建筑混凝土，是因?yàn)樗梢怨?jié)省一半的成本。而這種海砂，有可能流入在建的深圳平安國(guó)際金融中心等項(xiàng)目。
雖然后來(lái)經(jīng)過(guò)抽芯檢測(cè)，結(jié)果顯示，平安國(guó)際金融中心混凝土氯離子含量符合標(biāo)準(zhǔn)要求，不涉及海砂問(wèn)題，但人們因此發(fā)現(xiàn)，摩天大樓也不可避免地存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
目前越來(lái)越多的鋼結(jié)構(gòu)高樓，雖然在防震、防風(fēng)方面有天然的優(yōu)勢(shì)，但難免面臨此類建筑的質(zhì)量通病，如原材料變形、垂直度偏差、焊接變形、結(jié)構(gòu)校正等問(wèn)題。
摩天大樓的另一個(gè)安全問(wèn)題是地面沉降。記者了解到，我國(guó)一棟在建的摩天大樓附近出現(xiàn)了4米左右的裂縫，其原因就是“地面超載”，即地面的承受力已經(jīng)超負(fù)荷，而地面的塌陷裂縫反過(guò)來(lái)對(duì)高層建筑又會(huì)帶來(lái)安全隱患。以上海陸家嘴為例，該區(qū)域已建成了約100座大廈，其中金茂大廈、環(huán)球金融中心、上海國(guó)際會(huì)議中心以及在建中的上海中心大廈都是高度位居世界前列的摩天大樓，其地面承受的壓力無(wú)疑較大，以至陸家嘴部分地段已經(jīng)出現(xiàn)了沉降反應(yīng)。
總而言之，要把安全隱患和風(fēng)險(xiǎn)降到最低，前期投入便降不下來(lái)，對(duì)開發(fā)商的資金、技術(shù)、管理要求也更高。以武漢綠地中心為例，在應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)的建筑安全方面，大樓設(shè)立消防控制中心，通過(guò)增加逃生通道、設(shè)立避難層，解決超高層消防難題。萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)，電梯還可進(jìn)入安全模式，直接將人送到指定樓層，確保安全。而在應(yīng)對(duì)非傳統(tǒng)安全因素方面，比如恐怖襲擊、戰(zhàn)爭(zhēng)危機(jī)等，綠地中心也做了一些防護(hù)措施，作為反恐措施，當(dāng)綠地中心大樓部分結(jié)構(gòu)受損時(shí)，不會(huì)影響其他部分。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》指出，現(xiàn)在的摩天大樓，無(wú)論是對(duì)技術(shù)、節(jié)能減排，還是消防安全設(shè)備，乃至后期管理都提出了更高的要求。
而近年來(lái)，隨著摩天大樓熱在各地興起，一些此前很少開發(fā)摩天大樓的“新手”，也開始進(jìn)軍摩天大樓開發(fā)領(lǐng)域。甚至一些在低層建筑甚至是別墅產(chǎn)品中出現(xiàn)大面積嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的開發(fā)商也加入其中。
中國(guó)能否破解“勞倫斯魔咒”？
“興建摩天大樓一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都最終陷入衰退”
記者了解到，一般30層以下的高層建筑的建筑成本是每平方米兩三千元，但摩天大樓的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右，造價(jià)高的將達(dá)到1萬(wàn)元/平方米，甚至更高。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，確保真正安全，意味著資金的大手筆投入，沒有資金就無(wú)法保證最好的設(shè)施。但大投入也意味著，摩天大樓的設(shè)計(jì)、設(shè)備、建筑、監(jiān)理等成本比一般的建筑要高很多，進(jìn)而決定日后的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)壓力比較大。
摩天大樓就是用金錢堆出來(lái)的。
因此，建設(shè)摩天大樓極為考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力。一般而言，一棟摩天大樓的建設(shè)資金都在數(shù)十億元，這一數(shù)字還是比較考驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力的。對(duì)于開發(fā)商而言，建設(shè)摩天大樓的資金總體看要么來(lái)自自有資金，要么是借貸，要么采取二者組合的方式。目前已建成的北京國(guó)貿(mào)三期就是采用了組合的方式，其融資方式是通過(guò)公司自有資金、已發(fā)行的人民幣10億元公司債券，以及中國(guó)建設(shè)銀行提供的近30 億元人民幣長(zhǎng)期貸款。
但并不是所有開發(fā)商都能解決資金難題。在邯鄲融通國(guó)際項(xiàng)目，當(dāng)記者表示有購(gòu)買意向時(shí)，銷售人員說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目目前還未正式開盤，因?yàn)闆]有拿到銷售許可證，不過(guò)客戶可以與項(xiàng)目方簽一個(gè)融資協(xié)議，即客戶可以交5萬(wàn)元錢，一年后開發(fā)商返利5000元，年利潤(rùn)高達(dá)10%，正式開盤時(shí)還可以提前通知客戶。
銷售人員透露，由于目前資金實(shí)力有限，所以用售樓的名義融資。“只要我們項(xiàng)目開始銷售了，很快就可以還融資的錢。”
銷售人員說(shuō)的“融資”，即開發(fā)商和投資人簽訂一個(gè)回購(gòu)合同，開發(fā)商將一定面積的房產(chǎn)抵押給投資人，開發(fā)商到期以還本付息的方式將抵押的房產(chǎn)回購(gòu)。
當(dāng)記者表達(dá)了這是否涉及非法集資的疑問(wèn)時(shí)，銷售人員表示不太清楚。
在銷售現(xiàn)場(chǎng)，記者并未看到相關(guān)部門對(duì)于該項(xiàng)目融資行為的審批。相反，近期住建部在集中打擊一些“利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行非法集資”活動(dòng)。
住建部2013年11月底指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)非法集資，主要有以下三種模式：一是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。二是以預(yù)售房屋的形式非法集資。三是利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行非法集資。具體手段是：房地產(chǎn)企業(yè)自己或者是通過(guò)中介公司向社會(huì)公眾融資，承諾給予遠(yuǎn)高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產(chǎn)作為抵押。在支付方式上，通常是先付給集資人利息，到期后再還本金。
“這肯定是違規(guī)操作，很多摩天大樓都是這么操作，又不是我們一家。” 融通國(guó)際項(xiàng)目銷售人員告訴記者。
如此看來(lái)，各地建摩天大樓并不都是“不差錢”，相反，而有些是“很差錢”。而且，即便是大樓如愿建起來(lái)了，運(yùn)營(yíng)、賺錢是更大的問(wèn)題。畢竟，資本要追求回報(bào)。
第一太平戴維斯北京區(qū)域研究及顧問(wèn)部主管王瓊告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，目前，有一些摩天大樓屬于持有出租，有一些是出售。對(duì)于一線城市的摩天大樓而言，其主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)租賃狀況會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而波動(dòng)。另外，一線城市的運(yùn)營(yíng)成本、建筑成本更高，資金平衡難度更大。
戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東向記者表示，想成功運(yùn)營(yíng)摩天大樓并非一件易事。摩天大樓的生存狀況主要取決于三個(gè)因素，一是產(chǎn)品業(yè)態(tài)，二是一個(gè)城市的商業(yè)水平，三是一個(gè)城市高端寫字樓的供求關(guān)系。而從根本上來(lái)看，還是取決于一個(gè)國(guó)家、地區(qū)乃至全球的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
以北京國(guó)貿(mào)三期為例，該項(xiàng)目租售人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，其租金能達(dá)到每平方米每月800元，但這與北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)容量和供應(yīng)狀況密切相關(guān)。
而對(duì)于全國(guó)各地，尤其是很多三四線城市都在上馬的摩天大樓，嚴(yán)躍進(jìn)直言，這些摩天大樓能否安全脫手，存在極大的疑問(wèn)。“在三四線城市，僅僅摩天大樓的建筑成本，很可能比周邊的房?jī)r(jià)要高。”
有觀察人士指出，邯鄲市國(guó)際文化創(chuàng)意大廈周邊房?jī)r(jià)只有不到5000元/平方米，而如果在該地建設(shè)338米高的高樓，僅僅是建筑成本這一項(xiàng)，就要比周邊房?jī)r(jià)高，如果加上融資成本、營(yíng)銷成本，其建造成本將很可能達(dá)到周邊房?jī)r(jià)的1.5倍甚至是2倍。成本高，銷售價(jià)格自然高，這個(gè)項(xiàng)目即使建設(shè)起來(lái)了，有人買嗎？
摩天大樓自身的建造、運(yùn)營(yíng)困難還只是危機(jī)的一個(gè)層面，更深層的問(wèn)題是，隨著這波摩天大樓的建設(shè)熱潮，我國(guó)是否會(huì)陷入“勞倫斯魔咒”？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯•勞倫斯十余年前將世界上那些最高的摩天大樓的建設(shè)與多場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)做了關(guān)聯(lián)研究：紐約帝國(guó)大廈和克萊斯勒大廈的落成揭開了20世紀(jì)30年代大蕭條的序幕；紐約世貿(mào)雙塔成為1973年石油危機(jī)的前奏；馬來(lái)西亞吉隆坡的國(guó)營(yíng)石油公司雙子塔建成之后，也發(fā)生了1997年亞洲金融危機(jī)。最近一次，則是“世界第一高樓”哈利法塔，這座高樓于2009年末完工時(shí)，正趕上迪拜債務(wù)危機(jī)。
勞倫斯表示，興建摩天大樓和其他類型高層建筑一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都“最終陷入衰退”，這即是“勞倫斯魔咒”。
有分析人士表示，近幾年中國(guó)各地大建“第一高樓”，的確是處于容易獲得大量資金的時(shí)期。但很顯然，未來(lái)幾年，能夠投入的資金不會(huì)像以前那么多了。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，一旦摩天大樓真正遭遇資金難題和運(yùn)營(yíng)困境，其命運(yùn)將難以逃脫最終毀滅的軌跡，拔地而起未久便掉進(jìn)陷阱里：先是賣了一部分賣不動(dòng)了，繼而停工，然后長(zhǎng)時(shí)間爛尾，最終建筑質(zhì)量也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
也有專家指出，“勞倫斯魔咒”的說(shuō)法，如同城市研究領(lǐng)域里的很多概念一樣，都是建立在經(jīng)驗(yàn)主義的基礎(chǔ)之上，不一定必然出現(xiàn)，也不一定現(xiàn)在就出現(xiàn)。摩天大樓并不是預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)是否衰退的唯一指標(biāo)、準(zhǔn)確指標(biāo)，使用效率和負(fù)債率才是真正的問(wèn)題。
對(duì)此，張玉良表示：“放到全球去看，并不是說(shuō)造了高樓，經(jīng)濟(jì)就下來(lái)了。從根本上看，還是取決于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)會(huì)有很大的增長(zhǎng)，尤其是十八屆三中全會(huì)提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經(jīng)濟(jì)的持續(xù)利好。”
